賃貸経営をされているオーナーの方は、退去時の原状回復で頭を抱えた経験はありませんか？ 

安定した賃貸経営を実現するには、退去する入居者とのトラブルを発生させないことが重要です。

実際のところ、私の家族が所有する賃貸物件でも原状回復の費用負担を巡って入居者と揉めたことがありました。この記事では、原状回復トラブルの現状とオーナーのリスク、実際にあった原状回復トラブル事例と判断内容について分かりやすく解説します。

原状回復トラブルを防ぐ対策・準備についてもご紹介しますので、賃貸物件を所有するオーナーの方は、ぜひ参考にしてください。

執筆・監修　矢口 美加子

宅地建物取引士・整理収納アドバイザー1級・福祉住環境コーディネーター2級。
不動産やリフォーム、不動産投資などに関する記事を複数のメディアで執筆。ライター業のほかに、家族が経営する投資用物件の入居者管理もこなす。

原状回復トラブルの現状とオーナーのリスクとは

賃貸物件の退去時に発生する原状回復トラブルは、オーナーにとって大きなリスクとなっています。特に、原状回復の範囲や費用負担の線引きが曖昧な場合、借主との間で認識のズレが生じやすく、トラブルに発展しやすいのが現状です。

また、ガイドラインや契約内容を十分に理解していないと、オーナー側が本来負担しなくてよい費用まで支払うケースもあります。不動産管理業務は専門知識が豊富な宅建士にすべて一任していると知識で負けてしまいますし、客付けを依頼している手前、無理が言いづらく負担増になりがちのようです。

そのようなことから、できれば信頼できる工事店へ自ら手配されることが望ましいといえます。グーグルマップの口コミなどを参考に探してみるのも良いかもしれません。

賃貸経営にまつわるリスクを回避するためには、原状回復の基本や最新ルールを正しく把握し、適切な対応策を講じることが重要です。

原状回復とは何か？基本の定義と範囲を解説

原状回復とは、賃貸物件の退去時に、借主が入居時の状態に部屋を戻すことを指します。ポイントは以下のとおりです。

・経年劣化・通常損耗はオーナー負担

・故意・過失・特約違反は借主負担

・契約内容やガイドラインの確認が必須

経年劣化や通常使用による損耗は原則としてオーナー負担となり、借主が負担するのは故意・過失による損傷や特約違反による損耗のみです。

この定義を正しく理解していないと、不要なトラブルや費用負担が発生するため、オーナーはガイドラインや契約書の内容をしっかり確認しておく必要があります。

なお、原状回復の範囲は物件や特約内容によって異なるため、個別のケースごとに判断することになります。ただ、ガイドラインから著しく逸脱した特約は無効とされる可能性も少なくありません。

賃貸物件で発生しやすい原状回復トラブルの実態

原状回復トラブルは、床や壁の傷、クロスの汚れ、設備の破損、ハウスクリーニング費用など、さまざまな場面で発生します。

特に、経年劣化と通常損耗の区別が曖昧な場合や、契約書に明確な記載がない場合に、借主とオーナーの間で費用負担を巡る争いが起こりやすいです。

また、管理会社の見積もりや請求内容に納得できないといったトラブルも多く、オーナー側が十分な知識を持っていないと不利な立場に立たされることもあります。原状回復のトラブルを防ぐには、入居時における証拠保全など事前の対策が不可欠です。

また第三者での退去立会い代行から工事までを請け負う工事店に委託するなら原状回復のガイドラインに即した対応を行うためトラブルを未然に防ぎやすく、ストレスもかかりません。

近年では、客付けと売買は不動産業者へ、退去立会いから工事までを信頼のおける原状回復工事店へ委託するスタイルが増えてきています。

オーナーが知っておくべき原状回復の主なリスク

オーナーが原状回復で直面する主なリスクとしては、以下のものが挙げられます。

・費用負担の過大請求リスク

・借主とのトラブル長期化

・資産価値の低下

・法的トラブルへの発展

ガイドラインや契約内容を把握せずに原状回復費用を請求してしまうと、借主からクレームを受け、訴訟リスクが高まります。

借主とのトラブルが長期化して原状回復費用の回収がスムーズに進まないと、次の入居者募集にも影響が出るため、オーナーはリスク管理を徹底することが必要です。

賃貸物件を引き渡す時は部屋の中を撮影するなど、事前に証拠を保存しておくと、退去時のトラブルを防げます。

実際にあった原状回復トラブル事例と判断内容

国土交通省が令和4年に実施した「原状回復に関するアンケート」では、特にトラブルになりやすい部位がクロスとフローリングでした。

クロスは全体の73.5％、フローリングは52.4％という結果です。

出典：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」 に関する参考資料｜国土交通省　P13

ここでは、国土交通省の資料を参考にして、部位別に原状回復のトラブル事例をご紹介します。

クロスのトラブル事例

賃貸物件の原状回復トラブルで多いのがクロスの汚損です。

以下のケースで原状回復義務を負うのは賃借人（借主）となります。

【クロスのトラブル事例】

出典：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」 に関する参考資料｜国土交通省 P14~15

ペットによるキズ・臭いは通常の使用を超えていると判断されるため、賃借人の負担で修繕するのが一般的です。

ペットを飼っていたことを認めない退去者も一定数いますので、経験豊富な不動産会社に退去立ち合いをお願いしたいところですが、不動産会社は賃貸管理のプロでも修繕は素人の場合が多いので、においがとれるのか、どの程度まで工事が必要なのか？わからないまま多めの見積もりを取っておくケースがほとんどです。

アソシクリエイトでは多くの大手不動産管理会社から代行業務と工事をしておりますので一括して対応が可能です。

フローリングのトラブル事例

フローリングの原状回復で賃借人負担になるのは以下の事例です。

出典：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」 に関する参考資料｜国土交通省 P19~20

賃借人の不注意や管理が不十分なために発生した損傷については、賃借人の負担で原状回復を行います。

オーナー必見！原状回復トラブルを防ぐ対策・準備

原状回復トラブルを未然に防ぐには、オーナー自身が積極的に対策や準備を行うことが不可欠です。

入居時・退去時の現地チェックや写真記録、立会いの徹底、保証会社の活用、専門家への相談など、実践的な手法を取り入れることでトラブルリスクを大幅に減らせます。

ここでは、オーナーが今すぐ実践できる具体的な対策や準備方法を詳しく解説します。

入居・退去前後の現地チェック・写真記録の活用法

事前対策として実施しておきたいのは以下の項目です。

・入居時・退去時の写真・動画記録（日付・場所を明記）

・管理会社・借主との情報共有

退去前後の現地チェックと写真記録は、原状回復トラブル防止の基本です。入居時と退去時の状態を写真や動画で記録し、日付や場所を明確にしておくことで、後日のトラブル時に証拠として活用できます。

特に、傷や汚れ、設備の状態などは細かく撮影し、管理会社や借主と情報を共有しましょう。この記録があることで、費用負担の根拠を明確に示すことができ、トラブルの早期解決につながります。

例えば、入居時にチェックシートを入居者様にお渡しし、ご自身でチェックしていただき、10日前後などの期限内にコピーを返送してもらうことで退去時の行き違いを軽減できるケースもあります。

工事店では退去後に原状回復の見積もりを作り保管しているため、工事がキャンセルになったか否かの履歴を追えば、おおよその不備は見直せるでしょう。

退去時の立会い＆清掃・修繕依頼の具体的手法

退去時に行うのは以下の項目です。

・チェックリストによる立会い

・立会い時の説明と合意形成

・専門業者への清掃・修繕依頼

退去立会いは、オーナーまたは管理会社が借主と一緒に室内を確認し、原状回復の範囲や費用負担を明確にする重要な機会です。立会い時にはチェックリストを活用し、見落としがないようにしましょう。

専門業者によるハウスクリーニングや修繕を依頼することで、物件の資産価値を維持しやすくなります。

依頼する業者は原状回復に詳しい専門業者が理想的です。これらの手法を組み合わせることで、トラブルの発生を最小限に抑えられるでしょう。

家賃保証会社の原状回復保証プランの活用を検討

原状回復費用の回収やトラブル対応に不安がある場合は、保証会社の原状回復保証プランの活用を検討しましょう。

家賃保証会社では原状回復保証プランとして、借主が費用を支払わない場合でも、一定額まで保証するサービスを提供している会社があります。活用すれば、オーナーのリスクを大幅に軽減できるでしょう。

保証内容や条件は各社で異なるため、複数のプランを比較し、自身の物件に合ったものを選ぶことが大切です。

まとめ：原状回復トラブルを回避しリスクのない賃貸経営をしよう

原状回復トラブルを防ぎ、安定した賃貸経営を実現するためには、オーナー自身が知識と対策を身につけることが不可欠です。国土交通省が提供しているガイドラインを指標とし、必要に応じて特約などを賃貸借契約書に設けます。

入居・退去時には現地チェックと記録を徹底し、入居者とトラブルが発生しない状況を構築しておくことがポイントです。

保証会社や専門家を活用し、リスクのない賃貸経営を目指しましょう。

さいたま市周辺の賃貸物件で原状回復を行う際は「株式会社アソシクリエイト」へ