原状回復は賃貸経営において、オーナーが避けて通れない重要な課題です。しかしながら、専門的な知識が必要である場合が多く、賃貸管理を不動産業者に丸投げになってしまう傾向があり、費用も嵩みがちです。

一方、テナントの賃貸物件は、保証料や前家賃の支払いも高額になるため、適切な積算と工事を行う事が肝要です。テナントの場合、退去時の原状回復工事は予期せぬトラブルや収益ロスに直結する可能性があります。

この記事では、オーナーが安心してテナントの原状回復を進められるよう、原状回復に関する基礎知識や費用相場、注意点などについてわかりやすく解説します。テナントを借りている皆様にも有益な情報をお届けいたしますので、ぜひ最後までお読みください。

執筆・監修　矢口 美加子

宅地建物取引士・整理収納アドバイザー1級・福祉住環境コーディネーター2級。
不動産やリフォーム、不動産投資などに関する記事を複数のメディアで執筆。ライター業のほかに、家族が経営する投資用物件の入居者管理もこなす。

テナントの原状回復とは？オーナーが知るべき基礎知識

テナントの原状回復とは、賃貸借契約が終了した際に、借主（テナント）が物件を入居時の状態に戻してオーナーへ返却することを指します。

原状回復の範囲や内容は契約書や特約によって異なりますが、テナントの場合、内装や設備の撤去、壁や床の補修、クリーニングなどが含まれるのが一般的です。オーナーとしては原状回復の定義や対象範囲を正しく理解し、トラブルを未然に防ぐためにも契約時に明確な取り決めを行うことが重要といえます。

一方、借主側ではテナントの移転や廃業など多くの雑多な業務が累積し、心身共にストレスの多い案件でもあります。貸主・借主の双方がスムーズに物事を進める事が出来るようにサポートがあれば大いに助かり、原状回復が円滑に進みます。

はじめに、原状回復の定義と対象になる工事範囲や、店舗・オフィスで異なる原状回復のポイントについて解説しましょう。

原状回復の定義と対象になる工事範囲

原状回復の定義は「通常の使用による損耗や経年劣化を除き、借主が設置・改造した部分や故意・過失による損傷を元に戻すこと」とされています。

テナントの場合、対象となる工事範囲は、内装の解体・撤去、壁紙や床材の張替え、設備の撤去、クリーニングなど多岐にわたります。ただし、どこまでが原状回復の範囲かは契約書や特約によって異なるため、事前に明確にしておくことが重要です。オーナーは、原状回復の範囲を明文化し、トラブル防止に努めるようにしましょう。

借主側としてもテナントを離れる上で良い思い出だけを残しておきたいものです。コスト削減に強めの交渉が考えられるかもしれませんが、許容範囲での相応しい対応は、契約書の通りに粛々と進めて行く事が円滑に移転する鍵となります。

店舗・オフィスで異なる原状回復のポイント

店舗とオフィスでは、原状回復の範囲や工事内容に違いがあります。例えば飲食店のテナントの場合、厨房設備や看板、間仕切りなど独自の造作が多く、これらの撤去や補修が必要になるケースが一般的です。

一方、オフィスではパーティションやOAフロア、照明器具などの撤去、床・壁の補修が中心となります。

また、どちらもスケルトン返却（躯体のみの状態に戻す）や居抜き返却（設備を残したまま返却）など、契約内容によって原状回復の内容が大きく異なるため、契約時にしっかり定めておくことが重要です。

賃貸借契約書に記載される原状回復義務の内容

賃貸借契約書には、原状回復義務の範囲や内容が明記されています。例えば「借主の負担で原状回復を行う」「オーナー指定業者による工事」など、具体的な条項が設けられているのが一般的です。オーナーはトラブル防止のために、曖昧な表現を避けて賃貸借契約書に以下の項目を明確に記載することが重要です。

・借主が行う原状回復の範囲・内容

・工事業者の指定有無

・スケルトン返却・居抜き返却の特約

・費用負担の明記

「スケルトン返却」や「一部設備の残置可」など、通常の原状回復義務とは異なる内容は特約として明記しましょう。契約時には口頭で借主に分かりやすく説明することも必要です。

原状回復費用の相場と主な工事内容

テナントの原状回復工事にかかる費用は、物件の用途や規模、契約内容によって大きく変動します。更に契約時より物価の上昇によってコスト高になることも想定できます。オーナーとしては適正な費用相場を把握し、どのような工事が行われるのかを理解しておくことが重要です。

物価の上昇は以前と同じ工事でも工事金額が大きく異なる場合があるため、適正な価格は信頼のおける工事店などにセカンドオピニオンをお願いし活用するのも良いでしょう。ここでは、原状回復費用の一般的な目安と、それに伴う主な工事内容について詳しく解説します。

店舗・オフィス別の原状回復費用の目安

店舗とオフィスでは、原状回復費用の目安が異なります。テナントの種別で分けた原状回復費用のおおよその目安は以下のとおりです。

※あくまでも目安であり、実際の工事費用は、物件の広さや工事内容、立地条件、契約内容によって違いがあります。

【テナントの種別：原状回復費用の目安】

一般的な相場としては、オフィスで1坪あたり2万円～10万円、飲食店で5万円～10万円程度が目安です。また小規模の飲食店は居抜き物件として最低限の原状回復に留める場合も考えられます。何を残置物とするかは対応年数と原価償却率などを鑑みて、管理会社と相談しましょう。

費用の計算方法は、工事項目ごとの見積もりを積み上げる方法が一般的です。なお、スケルトン返却や特殊な設備の撤去が必要な場合は、さらに高額になることもあります。

例えばテナント側で床暖房を設置しているケースでは思った以上に費用が掛かるため、契約時には撤去費用の特約なども考慮してください。テナント内部の原状回復費用の大半は借主が負担する契約であるのが一般的ですが、オーナーも費用の内訳や相場を把握しておくようにしましょう。

原状回復の主な工事内容

原状回復工事の内訳は、工事内容ごとに細かく分かれています。主な項目として挙げられるのは、以下のとおりです。

・内装解体・撤去

・壁紙・床材の張替え

・設備の撤去

・クリーニング

・廃材処分

・電気・空調・給排水設備の復旧

・外装の補修

・看板の撤去

また、昨今では各種解体に伴うマニフェスト産廃運送費用などにおいてコンプライアンスに対するリテラシーを、貸主・借主双方が求められるケースもあります。

内装解体・撤去、壁紙や床材の張替え、設備撤去、クリーニング、廃材処分などです。電気・空調・給排水設備の復旧や外装の補修、看板の撤去が必要な場合もあり、これらの費用は物件の状態や工事範囲によって大きく変動します。

テナントはオーナーから指示された工事箇所に基づいて、工事業者から見積もりを取得するため、オーナーは借主に具体的な指示内容を書面で伝えることが必要です。テナントとオーナー（または管理会社）が一緒に現場を確認し、修繕箇所を特定していくと認識のズレを防げるでしょう。

【テナントの種類別】原状回復の注意点

一般的なオフィスと比較すると、美容院や飲食店のテナントは特殊な設備が多く、給排水・ガス配管の増設・移設など建物の構造や設備への影響が大きいといえます。

そのため、オーナーは美容院や飲食店のテナントの原状回復においては、契約時の内容確認から工事範囲、費用、各種届け出に至るまで、より細心の注意が必要です。ここでは、テナントの種類別に原状回復の注意点について解説します。

美容院の原状回復工事

躯体だけの状態に戻す契約であれば、シャンプー台、給排水配管、電気配線、間仕切り、内装材（壁、床、天井）など、テナントが設置した全てを撤去する義務があります。この場合、費用は高額になりがちです。

もし次のテナントが美容院であれば、居抜きでの引き渡しを検討することで、テナントの原状回復費用を抑えられるだけでなく、オーナー側も次のテナント誘致費用を削減できる可能性があります。ただし、契約書で貸主が居抜きを認めている必要があるため、オーナーは慎重な判断が求められます。

飲食店の原状回復工事

躯体だけの状態に戻す契約であれば、厨房設備、排気ダクト、給排水配管、ガス配管、間仕切り、内装材（壁、床、天井）など、テナントには設置した全ての設備などを撤去する義務があります。費用は高額になるケースです。厨房部分のみスケルトン、客席部分は仕上げ戻しなど、区画によって原状回復の範囲が異なるケースもあります。

立地が良く、飲食店の経営に向いている物件の場合は、契約書に居抜きでの退去を認める特約を付けると借主が見つかりやすい可能性が高まります。

ただ、居抜きは、現テナントが内装や設備（造作）を次のテナントに有償で譲渡する「造作譲渡」を伴うなどさまざまな注意点があるため、オーナーは慎重に検討し、リスクを最小限に抑えるための対策を講じることが必要です。

まとめ：オーナーは原状回復の重要ポイントを把握してトラブルを防ごう

テナントの原状回復は、オーナーにとって賃貸経営における重要なプロセスであり、適切な知識と対応が求められます。特に飲食店や美容院といった特殊な業種の場合、工事範囲や費用が複雑化し、トラブルに発展するリスクが高まります。

トラブルを防ぐには原状回復の定義を正しく理解し、賃貸借契約書で費用負担のルールなどを明確に記載することが必要です。

退去の際には、テナントとオーナー（管理会社）が共に現場を確認し、修繕箇所を具体的に書面で指示することも欠かせません。居抜き契約は、空室期間の短縮や原状回復費用の削減につながる魅力的な選択肢ですが、既存設備の老朽化や新借主の審査など、オーナー側が慎重に検討すべき注意点も多く存在します。

これらの重要ポイントをオーナー自身がしっかりと把握し、必要に応じて専門家や信頼できる業者と連携することで原状回復に関するトラブルを未然に防ぐことができるでしょう。

また建築業法や産業廃棄物、消防法などコンプライアンスのチェックは欠かせません。知らずに安い業者へ委託し違反行為が行われると、委託側へもペナルティが生じかねず、トラブルの多い分野でもあります。不安がある場合は大手の工事店か、専門的に原状回復を請け負える建設業登録の業者へご依頼下さい。

さいたま市周辺の賃貸物件で原状回復を行う際は「株式会社アソシクリエイト」へ