「今後、原状回復にどのくらい費用がかかるのか不安……」「現在、業者に支払っている費用は割高なのでは……」とお悩みではありませんか？

本コラムでは、原状回復費用の相場を知りたい不動産会社のご担当者様やオーナー様に向けて、住居・事務所など、ケース別の費用相場を解説します。併せて、貸主・借主の負担範囲やトラブルを防ぐポイント、修繕費・資本的支出といった経費処理の考え方も紹介します。

原状回復費用とは？借主と貸主の費用負担の原則は？

原状回復費用とは、退去時に「部屋を入居時の状態」に戻すために必要な費用のことです。

賃貸住宅やオフィス、店舗を退去する際、借主は一定の修繕費用を負担することになりますが、その範囲は法律やガイドラインにより明確に定められています。国土交通省が策定した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、通常使用による損耗（通常損耗）や経年劣化は貸主負担とされ、借主に費用負担は生じません。

一方で、借主の故意・過失、あるいは特別な使用によって発生した損耗や汚損は、借主負担とするのが原則です。

内容	負担者	例
通常損耗・経年劣化	貸主	通常使っていて発生した壁紙の変色、床のへこみなど
借主の故意・過失	借主	タバコのヤニ、ペットによるキズなど

このように、原状回復費用は区分が整理されている一方で、実務ではトラブルになりやすいテーマでもあります。

なお、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は法律ではありませんが、裁判や調停では重要な判断材料として扱われることが多く、実務上の影響力が大きいとされています。また、賃貸借契約に特約が盛り込まれている場合でも、消費者保護の観点から無効とされることもあるため、トラブル発生時にはガイドラインや過去の判例が重視されます。

原状回復費用の相場の目安【用途別に紹介】

原状回復費用は、「住居用」と「事業用」で大きく異なります。

用途によって工事内容やスケールが変わるため、費用にも大きな差が生じます。適正な金額かどうかを見極めるためには、用途別の相場を把握することが重要です。

ここでは、住居用物件（マンション・アパート）、オフィス・店舗、さらに特殊なケースについて、それぞれの相場を紹介します。※原状回復費用の相場は、地域や施工時期、建物の築年数などによって変動します。本記事では、2026年7月時点の目安をもとにご紹介しています。

住居用物件（マンション・アパート）の場合

弊社アソシクリエイトが担当した場合、住居用物件における原状回復費用の目安は以下の通りです。原状回復工事には、クロス（壁紙）の張り替え、床や水回りのクリーニングなど、基本的な施工内容を想定しています。

間取り	広さの目安	相場（1部屋あたり）
1R・1K	20～30㎡	20万円〜
1DK・1LDK	30～45㎡	32万円〜
2LDK・3LDK	50～70㎡	45万円〜

なお、私たちの見積りは、決して激安ではありませんが、丁寧な作業や工程を考えると実際には割安です。しっかりと品質を確保した施工をご希望の方は、ぜひ弊社にお声がけください。

事業用物件（オフィス・店舗・事務所）の場合

事業用物件の原状回復費用は、住居用と比べて高額になる傾向があります。その理由は、以下のように多岐にわたる工事が必要となるケースが多いためです。

• 業務用設備や什器の撤去
• 天井・壁・床・配線などの原状復旧
• 内装工事による造作物（パーテーションや棚など）の解体・撤去

このように、用途や空間のレイアウトによって施工内容が大きく変わるため、費用にも幅があります。
以下でご紹介する金額は、あくまで一般的な目安としてご参考ください。正確な費用を把握するためには、見積りの取得が必要です。

用途	広さの目安	相場（1物件あたり）
オフィス	15〜30㎡	25万円〜
店舗	30〜65㎡	60万円〜
小規模事務所	65〜100㎡	130万円〜

 

特殊ケース（ペットやゴミ屋敷など）

通常の使用を超えるダメージがあった場合、原状回復費用は相場より高額になります。代表的な特殊ケースと加算額を下記にまとめましたのでご参照ください。

特殊ケース	内容	加算額の相場（1物件あたり）
ペット飼育	床の補修やニオイ除去など	8万円〜
喫煙によるヤニ汚れ	クロス全面張替えや脱臭作業など	25万円〜
ゴミ屋敷	大量のごみ撤去や害虫駆除など	50万円〜
水漏れやカビ被害	建材交換や防カビ処理費用	20万円〜

※1Kの場合

このようなケースで中途半端な原状回復にとどまると、内見時の印象が悪くなり、長期空室の原因にもなりかねません。質の高い原状回復工事で物件の価値を維持するためにも、経験豊富な業者への依頼をおすすめします。

お急ぎでお見積りをご希望の方は、TEL.048-789-7789までご連絡ください。スピーディかつ丁寧に対応いたします。

原状回復費用の計算と坪単価の目安

「原状回復費用を坪単価で把握したい」というオーナー様も多いのではないでしょうか。実際、工事費用を「㎡（平米）単価」や「坪単価」で算出するのは、一般的で分かりやすい方法です。

こちらでは、アソシクリエイトが手がけた最近の原状回復工事の実績をもとに、坪単価の目安を算出しています。ぜひ参考にご覧ください。

用途	坪単価の目安	特徴
賃貸マンション・アパート	35,000円〜	クロス・床材の張替えやハウスクリーニング中心
オフィス	50,000円〜	間仕切り撤去や配線撤去を含む
店舗	100,000円〜	厨房・特殊設備の撤去費用が高額化
倉庫	30,000円〜	内装が簡素なため比較的低価格

ただし、原状回復費用は「用途」と「広さ」だけで一概には決まりません。間取りの構成や、設備の有無・数などによって費用が大きく変動するため、坪単価はあくまでも目安としてご活用ください。

正確な費用を把握するには、やはり専門業者の見積もり取得が確実です。気になる方は、ぜひお気軽にご相談ください。

光回線・フローリング・ウォシュレットなど部位別の費用感

ここまでは「1部屋全体」にかかる原状回復費用について解説してきましたが、なかには「特定の箇所だけ原状回復してほしい」「一部だけ費用感を知りたい」という方もいらっしゃるでしょう。そこでここでは、代表的な「部位別」の原状回復費用の目安をご紹介します。

部位・設備	主な修繕内容	費用目安
ハウスクリーニングのみ	水回り、部屋内、玄関、テラス、雨戸一式、封水処理（排水口からの臭気防止処理）、清掃完了セットの設置 （写真による工事完了報告付き）	㎡当たり 1,200円～
洗面台交換	設備本体撤去、交換に伴う内装工事	10万円〜
ウォシュレット交換	設備本体撤去、配管の復旧	38,000円～
光回線穴 (外壁)	壁穴の補修、パテ埋め、壁紙交換	36,000円～
エアコン取付穴 (室内部のみ)	配管穴のパテ埋め、クロス補修	12,000円～

こちらも、アソシクリエイトが実際に施工した際の参考価格をもとに算出しています。

また、国土交通省のガイドラインによると、入居者が無断で光回線やエアコンの取り付け穴を開けた場合、原則としてその修繕費は借主負担となります。たとえ数千円規模の小さな工事であっても、貸主側がきちんと請求するのが望ましいでしょう。

原状回復に関するトラブル件数と負担割合

入居者との原状回復トラブルは、オーナー様にとって避けたい代表的なリスクです。実際、国民生活センターには毎年、数多くの原状回復に関する相談が寄せられています。トラブルを避けるために、貸主・借主の負担割合について理解しましょう。

原状回復トラブルの相談件数は、年間1万件を超える

入居者とのあいだで原状回復に関するトラブルが発生すると、精神的な負担に加えて、調停や裁判に発展し、時間的・金銭的なコストを強いられるケースも少なくありません。こうしたトラブルを未然に防ぐためには、原状回復費用における貸主・借主の負担区分や、トラブル回避のポイントを正しく理解しておくことが非常に重要です。

実際、国民生活センターや全国の消費生活センターには、毎年1万件以上の原状回復に関する相談が寄せられています。これは、賃貸住宅関連の相談全体の約4割にあたる数であり、原状回復トラブルが極めて身近なリスクであることを示しています。

オーナー様にとっても、「いつ起きてもおかしくないトラブル」として備えておくべきテーマといえるでしょう。

2021年	2022年	2023年
14,112件	12,884件	13,247件

出典：国民生活センター「賃貸住宅の原状回復トラブル」

原状回復費用の貸主側・借主側の負担割合は？

原状回復に関する不要なトラブルを防ぐためには、費用負担のルールを正しく理解しておくことが不可欠です。

とくにオーナー様にとっては、「どこまでが貸主負担で、どこからが借主負担なのか」という基本を押さえておくことが、無用な誤解や紛争を避ける第一歩となります。

下記は、代表的な原状回復項目における負担区分の一例です。

原状回復項目	貸主負担	借主
クロス（壁紙）の色あせ	◯	―
タバコやペットの臭い・汚れ	―	◯
床の家具跡やすり減り	◯	―
釘やネジで空けた穴	―	◯
大型家電の設置跡	―	◯
退去時の清掃	◯（特約による）	◯（特約による）

【退去時の清掃に対する補足】

ガイドラインによると、「清掃特約」がない限り、借主に清掃費用を請求することはできません（通常の使用範囲内）。しかし、実際には多くの賃貸借契約書において「退去時のハウスクリーニング費用」が特約として明示されており、借主負担となるケースが一般的です。

原状回復費用に関する経費処理と勘定科目

不動産投資を始めたばかりのオーナー様にとって、「原状回復費用をどのように経費処理すればいいのか？」は非常に悩ましいテーマです。とくに確定申告時には、「どの勘定科目で処理すべきか」「経費として一括処理できるのか」といった判断が必要になります。

ここでは、原状回復費用の経費処理の基本的な考え方や、判断のポイントをわかりやすく解説します。

修繕費と資本的支出の違いは？

判断のカギは「物件の価値を高める工事かどうか」です。退去後に行う工事であっても、その内容によって「修繕費」または「資本的支出」として処理方法が異なります。基準の一例は以下のとおりです。

工事の目的・内容	勘定科目	会計処理方法
原状回復のための部分補修（クロスや床など）	修繕費	一括で経費処理（損金処理）
価値を高める改修	資本的支出	資産計上 → 減価償却処理

原状回復費用が「修繕費」扱いとなる場合は、支出したその年に全額を経費化できるため、課税所得を圧縮でき、節税効果が見込めます。一方で「資本的支出」に分類される場合は、いったん資産として計上し、耐用年数に応じて毎年少しずつ経費化していく必要があります。

このように同じ「原状回復工事」でも、その目的や規模によって経費処理が大きく変わるため、慎重な判断が求められます。以下に、実務上よくある判断例を示しますので、ぜひ参考にしてください。

事例	処理方法	勘定科目
クロスの張替（経年劣化）	修繕費として経費計上	修繕費
グレードの高いエアコンに入替	資本的支出として資産計上	建物付属設備
トイレ一式の交換	資本的支出として資産計上	建物付属設備

工事費用の会計処理（勘定科目の一例）の事例

また、原則として資本的支出に該当する工事であっても、一定の条件を満たす場合には「修繕費」として経費処理できる可能性があります。

たとえば、以下のようなケースが該当します。

• 工事に要した金額が20万円未満の場合
• 概ね3年以内の周期で繰り返し実施される修繕である場合

このように、同じ工事でも処理方法によって節税効果に差が出る可能性があるため、「修繕費として処理できるかどうか」の判断は非常に重要です。

ただし、「資本的支出か修繕費か 」の判断は税務上グレーゾーンになることも多く、解釈を誤ると否認リスクもあります。そのため、最終的な判断に迷う場合は、必ず税理士などの専門家に確認することをおすすめします。

参考：国税庁「第8節 資本的支出と修繕費」

原状回復費用の相場と注意点を押さえて、賃貸トラブルを防ごう

原状回復費用は、不動産投資をしていると継続的に発生する支出のひとつです。オーナー様が正しい知識を持つことで、無駄な負担やトラブルを未然に防ぐことができます。以下に、今回のコラムのポイントを簡潔にまとめます。

原状回復費用の基本ルール

• 原状回復とは、「部屋を入居時の状態」工事のこと
• 国交省ガイドラインにより「通常損耗」は貸主負担、「故意・過失による損耗」は借主負担
•  

用途別の費用相場（※2026年7月時点）

• 【住居用】1R：25万円〜、2LDK：45万円〜など
• 【事業用】オフィス・店舗などで数十万円〜百万円単位のケースも
• 【特殊ケース】ペット、ヤニ、ゴミ屋敷、水漏れなどは追加費用が発生

坪単価の目安と注意点

• 坪単価で目安を算出可能だが、間取りや設備で費用が大きく変動
• 実際には専門業者の見積取得が確実

部位別の費用感

• ハウスクリーニング：平米あたり1,200円～
• 洗面台交換：約10万円～
• 光回線穴・エアコン穴の補修：数千円〜

トラブル防止と負担割合の理解が鍵

• 原状回復トラブルは年間1万件以上
• 清掃や壁紙の色あせは貸主、タバコやネジ穴は借主負担が一般的

会計処理のポイント

• 修繕費なら一括で経費処理OK、資本的支出なら減価償却が必要
• 判断に迷う場合は税理士に相談がベスト

原状回復費用をめぐる知識を事前に身につけておくことで、トラブルの少ないスムーズな賃貸経営が可能になります。また、効率的な運営をしていくためには、適正価格の業者を選ぶことも大事です。「信頼できる業者がいない」という方は、お気軽にご相談ください。

原状回復費用についてのよくある質問（FAQ）

エアコンのビス穴の原状回復は借主負担？

エアコン設置時のビス穴や小さなキズは、経年劣化や通常使用によるものであれば、借主の原状回復義務には含まれないのが原則です。ただし、エアコンの取り付けを貸主に無断で行い、壁に大きな穴を開けた場合は、借主が修理費用を負担するケースも存在します。判断に迷った場合は、国土交通省のガイドラインを参考にしましょう。

ペットを飼っていた場合の原状回復は借主負担？

ペット飼育可の物件の場合でも、壁や床に爪とぎ跡や臭い、汚れなどがある場合、その修繕や消臭にかかる費用は借主負担になるのが一般的です。賃貸借契約によっては、ペットクリーニング費用を入居時から敷金や特約などで設定している場合も多く見受けられます。

退去時のハウスクリーニング費用は借主負担？

ハウスクリーニング費用は、国土交通省のガイドライン上では、貸主負担となっています。しかし、実際には特約で借主負担とされるケースが多いです。ただし、ガイドラインでは、「特約が有効か無効か」の判断基準として、借主が負担すべき内容や範囲の明確性などを示しています。つまり、特約さえあれば、何でも借主負担にできるわけではないということです。