賃貸経営において、原状回復費用と敷金精算は、オーナーにとって常に頭を悩ませるテーマです。退去時にトラブルが発生すると時間やコストがかかるだけでなく、貸主・借主ともに精神的な負担が重くのしかかります。

しかし、正しい知識と適切な対策を講じておけば、こうしたリスクを大幅に減らすことは可能です。

この記事では、「原状回復とは何か」という基本的な定義から、オーナーが負担すべき費用と借主が負担すべき費用の線引き、そして敷金精算を巡る具体的な流れまでをご紹介します。さらに、オーナーが損をしないための具体的な対策や、トラブルを未然に防ぐためのポイントも解説しますので、オーナーや管理会社の担当者の方はぜひ参考にしてください。

執筆・監修　矢口 美加子

宅地建物取引士・整理収納アドバイザー1級・福祉住環境コーディネーター2級。
不動産やリフォーム、不動産投資などに関する記事を複数のメディアで執筆。ライター業のほかに、家族が経営する投資用物件の入居者管理もこなす。

原状回復とは？敷金精算とオーナー負担の基本を解説

はじめに、原状回復・敷金精算の概要や、敷金・礼金・保証金の違いについて解説します。

原状回復とは

原状回復とは、賃貸借契約が終了し、借主（入居者）が物件を明け渡す際に借りた当時の状態に戻すことを指します。とはいえ、全くの新品の状態に戻すという意味ではありません。

国土交通省が原状回復負担の指標として公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、日常生活で自然に生じる汚れや傷（通常損耗）、時間の経過によって生じる劣化（経年劣化）は、原則オーナー（貸主）の負担と示しています。

例えば、壁紙の日焼けやテレビ・冷蔵庫裏の電気焼け、家具の設置による床のへこみ、畳の自然な摩耗、給湯器の故障などはオーナーの負担が一般的といえます。

入居者が負担する可能性が高いのは、入居者の故意または過失によって生じた汚れや傷です。

例としては、壁に開けた大きな穴や引っ越しの際に付いた床の傷、掃除を怠ったことによるカビやシミなどが該当します。

原状回復をめぐっては、貸主と借主の間で「どこまでが通常損耗・経年劣化で貸主負担なのか」「どこからが借主の故意・過失によるもので借主負担なのか」のラインを契約書などである程度定めておかないと、認識のずれが生じてトラブルが発生しやすくなります。

敷金精算とは

敷金とは、家賃の滞納や原状回復費用など、賃貸借契約上で発生しうる借主の債務を担保するため、入居時にオーナーへと預けられるお金のことです。契約終了時には、敷金から未払家賃や原状回復費用などを差し引いた残額が、入居者に返還されます。

敷金の精算でトラブルを避けるためには、どこまでが貸主・借主の負担なのかについて正しい知識を持つだけでなく、入居時・退去時の物件の状態を写真などで客観的に記録して、双方で確認することが有効です。

敷金・礼金・保証金の違い

賃貸物件の契約時に支払う初期費用には、敷金、礼金、そして主に関西で使われる保証金があります。敷金・礼金・保証金は、賃貸物件を借りる際に発生する初期費用ですが目的と性質が異なります。

違いをまとめた表は以下のとおりです。

【敷金・礼金・保証金の違い】

保証金は家賃の3〜6ヶ月分など、関東の敷金（1〜2ヶ月分）に比べて高めに設定される傾向があるため、関西の賃貸物件を貸し出す場合は契約書で敷引きする金額などを明記します。

原状回復における敷金精算の流れ

ここでは、オーナーや管理会社が行う原状回復における敷金精算の流れについて解説します。

ステップ1：賃貸借契約書の内容確認

入居者から退去連絡（通常、1～2ヶ月前）が入ったら、まず賃貸借契約書を確認します。原状回復に関する条項や、ハウスクリーニング費用、鍵交換費用などについて、どのような定めがあるかを確かめてください。

ステップ2：入居時の物件状態の把握

入居時（鍵の引き渡し時）に物件の状況を写真や動画などで記録しておくと、入居時の物件状態を把握できるため、貸主と借主が退去時に揉める可能性が少なくなります。この記録が、通常損耗か、借主の過失による損傷かの判断材料になるからです。

後で原状回復義務の範囲を特定する上で非常に重要といえます。

ステップ3：退去立会いの実施

入居者の退去時には、オーナーまたは管理会社の担当者が入居者と立ち会うのが基本です。

入居者と一緒に室内を細かく確認し、傷や汚れ、設備の不具合などをチェックして、部屋の中の状況を確かめます。損傷が見つかった場合は入居者から原因などを尋ねてメモを取っておきましょう。

入居者と会えないときは、損傷箇所を日付入りの写真などで記録に残すのをおすすめします。入居者にも一緒に写真を確認してもらい、合意を得ておくと後々のトラブルを防げます。

ステップ4：原状回復箇所の特定と見積書の作成

退去立会いでの記録に基づき、借主負担となる修繕箇所を特定します。原状回復業者から該当箇所の修繕費用の見積もりをしてもらいましょう。必要に応じて、ハウスクリーニングの見積もりも依頼します。

ただし、ハウスクリーニング費用を請求できるのは特約で明確に記載している場合に限られます。

ステップ5：敷金精算書の作成

借主負担となる修繕費用、未払いの家賃など借主が負担すべき費用を算出して敷金精算書（退去精算書）を作成します。敷金からそれらの費用を差し引いた、最終的な返還額を計算しましょう。

敷金精算書を作成する際に記載する項目は以下のとおりです。

・敷金として預かっている金額

・差し引く費用（項目ごとに内訳、金額、修繕内容、理由を具体的に記載）

・精算後の返還額または不足額

・振込先の口座情報（返還の場合）

各項目の費用内訳は明確に記載して、借主が分かりやすいように作成します。

ステップ6：入居者への説明と敷金返還・不足分請求

作成した敷金精算書を入居者に送付し、精算内容を書面などで丁寧に説明します。なぜその費用が借主負担になるのか、入居時の写真やガイドラインの基準など根拠を併せて示すと入居者も納得しやすいでしょう。

入居者が精算内容に合意し、差し引いた後に敷金が余った場合は指定の口座へ返還金を振り込みます。敷金で原状回復費用などを賄いきれなかった場合は、不足分の請求を行います。

オーナーのリスク回避！入居者保険・家賃保証会社の活用法

原状回復費用を敷金だけで賄えないケースは、実のところ少なくありません。

高額な原状回復費用が発生した場合、入居者から必ず回収できるとも限らないため、オーナーにとっては常にリスクが伴います。

そこで活用したいのが入居者保険と家賃保証会社への加入です。保険と保証を活用することにより、オーナーはリスクを大幅に軽減できる可能性があります。

ここでは、原状回復における入居者保険・家賃保証会社の活用法について解説しましょう。

入居者保険の活用法

入居者保険は多くの場合、「少額短期保険」の一種として保険会社が提供する保険商品です。

賃貸物件の入居者が加入する火災保険などに付帯する形で提供されるケースが多く見受けられます。近年ではオーナーが入居の条件として提示するのが一般的です。借家人賠償責任保険が付帯していると、万が一入居者の過失で物件が損傷した場合でも、オーナーは保険会社を通じて修繕費用を受け取ることができます。

入居者保険で保険金が支払われるのは、あくまで入居者の過失による損害が対象であり、通常損耗や経年劣化、故意による悪質な損壊は支払い対象となりません。補償額に上限があるため、高額な原状回復費用が必要な場合は全額が賄えない可能性もあります。

家賃保証会社の活用法

家賃保証会社が、原状回復費用の一部を保証するケースも増えています。

家賃保証会社に加入すると、家賃滞納リスクだけでなく、退去時の原状回復費用や残置物撤去費用など、金銭的なトラブルが発生しやすい部分についてもオーナーを保護してくれるため、万が一の場合は心強いでしょう。ただ、入居者保険と同様、保証金額には限度があるため、無制限に保証されるわけではありません。

まとめ｜原状回復・敷金精算でオーナーは損しないように対策を立てておこう

賃貸経営において、原状回復と敷金精算はセットであり、オーナーが損をしてしまうリスクも潜んでいます。入居者とのトラブルを避けつつ、適正な費用負担で物件の価値を維持するには、事前の対策が非常に重要です。

オーナーが原状回復と敷金精算で損をしないようにするためには、入居前の物件状況の記録と賃貸借契約書における原状回復費用の明確化が必要です。敷金精算書には各項目の費用内訳を明確に記載して借主が理解しやすいように作成します。客観的な証拠と明確な基準で敷金を精算すれば、トラブルなく円滑に退去手続きを進められるでしょう。

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