【嫁ぎ先が大家さんの不動産ライターが教える賃貸経営のコツ】

賃貸経営において、家賃滞納は収益を大きく左右する最大の経営リスクです。

空室以上にキャッシュフローを悪化させることがあり、ローンの返済計画や物件の修繕計画にも影響を及ぼしかねません。このリスクを回避するために、多くの大家さんが連帯保証人を立てることを選択してきましたが、近年では家賃保証会社の利用が主流となりつつあります。

家賃保証会社は、単に滞納リスクを肩代わりするだけでなく、督促業務の手間を軽減し、安定した賃貸経営を実現するための強力なパートナーです。とはいえ、何らかの事情により、いまだに連帯保証人での賃貸借契約を維持している大家さんがいるかもしれません。

本記事では、家賃保証会社の利用実態や、家業で経営する賃貸物件での連帯保証人にまつわるトラブルなどについてご紹介します。賃貸経営をしている大家さんはぜひ、参考にしてください。

執筆・監修　矢口 美加子

宅地建物取引士・整理収納アドバイザー1級・福祉住環境コーディネーター2級。
不動産やリフォーム、不動産投資などに関する記事を複数のメディアで執筆。ライター業のほかに、家族が経営する投資用物件の入居者管理もこなす。

近年では8割のオーナーが家賃保証会社を利用

近年、賃貸物件における家賃保証会社の利用は非常に普及しており、国土交通省の資料によれば、8割近くのオーナーが家賃保証会社を利用しています（下図）。

参考元：住宅セーフティネット制度の見直しについて｜国土交通省　P12

はじめに、家賃保証会社を利用する実態や背景について解説します。

10年間で家賃保証会社の利用は約4倍に

国土交通省の資料によれば、家賃保証会社の利用は、平成22年（2010年）には17％でしたが、令和3年（2021年）は76％と約4倍に増えています。

家賃保証会社を利用するとオーナーは家賃滞納リスクを軽減でき、滞納時の督促業務も代行してもらえるため、物件管理の手間を大幅に減らせるのがメリットです。そのため、嫁ぎ先が所有する賃貸物件でも、新規で契約する入居者には原則、家賃保証会社の利用を条件としています。

ただ、家賃保証料を負担するのは借主です。そのため、我が家の賃貸物件で20年以上入居している既存の借主の中には、更新時に家賃保証会社へ新規加入することに納得せず、連帯保証人のままで契約しているケースがあります。

高齢単身世帯の増加や人間関係の希薄化などが背景に

家賃保証会社の普及の背景には、高齢単身世帯の増加や人間関係の希薄化が大きく影響していると考えられます。

日本では高齢化が進み、単身で生活する高齢者が増加している状況です。これらの高齢者が賃貸住宅を借りようとする際、頼れる親族がいなかったり、いても高齢であったりして、連帯保証人になってもらうことが難しいケースが増えています。

また、核家族化が進み、地域社会や親族間のつながりが希薄になる中で、「連帯保証人になってほしい」と気軽に頼める相手が少なくなっていることもあるでしょう。

連帯保証人は借主が家賃を滞納した場合、借主と全く同じ支払い義務を負わなければなりません。責任の重さから、安易に連帯保証人になることを避ける傾向が強まっています。家賃保証会社を利用すれば、借主も入居へのハードルが下がるため、時代に合ったビジネススタイルといえるでしょう。

【実録】連帯保証人で契約したことで発生した家賃滞納トラブル

家賃保証会社の利用はここ10年程度で普及しましたが、令和3年（2021年）時点でも連帯保証人のみで契約する入居者は8％存在します。実際に、義実家が所有する物件でも、連帯保証人のみの賃貸借契約がいくつかあります。ここでは、義実家が所有する物件で実際に起きた、連帯保証人で契約したことで発生した家賃滞納トラブルについてご紹介しましょう。

ケース1 連帯保証人に資力がないため滞納家賃の回収が不可能に

家賃滞納した入居者が退去したため、連帯保証人である父親に請求したところ、病気を抱えてお金もないため払えないと言われたケースがありました。更新契約書では、連帯保証人の欄に書かれた筆跡や押印が借主と違うため、父親であるという理由だけでそのまま信用してしまったという次第です。更新時に年収を証明する書類の提出を求めていなかったこともあり、連帯保証人に資力がないことを把握していなかったことも要因といえます。

滞納家賃の額がそれほど多くなく、敷金でほとんど精算できたため、不足分は回収不能と判断し諦めました。滞納家賃の額が比較的多く、その金額が60万円以下の場合は、原則1回で審理が終了する簡易的な裁判手続きである少額訴訟で解決したこともあります。

ケース2 夜逃げした入居者の連帯保証人に滞納家賃を請求

入居者が夜逃げして連絡がつかないため、連帯保証人に請求したこともありました。幸いにも連帯保証人が生真面目な方であったため、立て替えて大家に支払ってくれました。その後、連帯保証人が自力で逃げた保証人を探し出し、無事回収した模様です。

このケースでは、連帯保証人が逃げずに対応してくれたため、それほど負担をかけずに無事回収できました。その連帯保証人は、「もう二度と、人の連帯保証人にはならない。非常に懲りた」と私の夫に苦々しく言っていたそうです。ちなみに我が家も、「安易に他人の連帯保証人にはならない」ことを家訓としています。

【大家さん視点】家賃保証会社・連帯保証人のメリット・デメリット

家賃保証会社・連帯保証人には、それぞれ特徴があります。ここでは、それぞれのメリット・デメリットについて解説します。

連帯保証人のメリット・デメリット

賃貸借契約で連帯保証人を立てるメリット・デメリットはこちらです。

【賃貸借契約で連帯保証人を立てるメリット・デメリット】

入居者が家賃保証料を支払わずに済むため、初期費用が安くなり、入居してくれる確率が高くなるのがメリットです。空室問題に悩まされている大家さんにとっては喜ばしいことでしょう。

ただ、家賃滞納が発生した場合は大家または管理会社が滞納家賃を督促・回収する必要があります。自主管理の場合は大家自身が連帯保証人に連絡を取り、督促・回収を行うため、負担が大きいのがデメリットです。

家賃保証会社のメリット・デメリット

賃貸借契約で家賃保証会社に加入してもらうメリット・デメリットはこちらです。

【賃貸借契約で家賃保証会社に加入してもらうメリット・デメリット】

メリットは、入居者が家賃を滞納した場合、家賃保証会社が立て替えて大家に支払ってくれるため、家賃収入が途絶える心配がほとんどないことです。連帯保証人を付けた契約で、万が一、家賃滞納が発生すると、大家（管理会社）は自ら家賃回収に動かなければなりません。

我が家の物件でも、連帯保証人を付けた契約で家賃滞納が発生すると、まず、借主宛てに電話または書面で滞納された旨を通知します。借主と連絡が取れない場合は、内容証明を借主・連帯保証人に宛てて同時に送るなど、手間や時間がかかりました。

保証会社に加入していれば督促・回収を代行してもらえるので、手間と精神的負担を軽減できるでしょう。

なお、保証会社には、原状回復の保証プランを提供している会社もあります。退去時に借主が支払うべき原状回復費用の一部を保証してもらえるため、大家の負担を軽減できるのが良い点です。保証会社の利用により、連帯保証人を立てることが難しい高齢者や外国人などにも、賃貸契約を提供できるようになります。

デメリットは、入居者が保証会社に保証料（初回保証料と年間保証料）を支払うため、初期費用の増加による入居者離れが懸念されることです。ごく稀ではありますが、家賃保証会社が倒産する可能性もあります。こうして比較すると圧倒的にメリットのほうが多いため、賃貸経営をしている大家さんはぜひ、家賃保証会社を利用することをおすすめします。

まとめ：家賃保証会社を活用して安定した賃貸経営を実現しよう

賃貸経営の安定化を目指す上で、家賃保証会社の活用はもはや欠かせない戦略です。これからの賃貸経営では、「回収不能リスクをいかに減らすか」が重要といえます。

近年では家賃保証会社のサービスが多様化しており、家賃滞納だけでなく、原状回復費用や明渡し訴訟費用までをカバーするプランも登場しています。これらのプランを賢く選ぶことで、より包括的なリスクヘッジが可能となり、賃貸経営の安定性は格段に向上するでしょう。

賃貸経営を行う上では入居者・物件のトラブルは避けられません。家賃保証会社の利用など「仕組み」で守るのがプロの選択といえます。

家賃保証会社を活用して、収益を守る安心経営を実現しましょう！

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