原状回復どこまでの範囲がオーナー負担？トラブル防止策についても解説
賃貸物件の退去時に避けて通れないのが原状回復に関する問題です。
「どこまでがオーナーの負担で、どこからが借主の責任になるのか？」この線引きがあいまいであるとトラブルが発生しやすいといえます。
この記事では、オーナーが負担すべき原状回復の範囲を明確にし、原状回復でトラブルを防ぐ方法について解説します。
円満な退去を実現したいオーナーは、ぜひ参考にしてください。
目次
原状回復とは？
原状回復（げんじょうかいふく）とは、アパートなど賃貸物件の賃貸借契約において、賃借人（借主）が物件を退去する際に、借りた部屋を「借りたときの状態に戻して」オーナーに返還する義務のことです。
ただし、「借りたときの状態」というのは、完全に新築同様の状態に戻すことではありません。通常の使用によって生じた劣化や損耗の部分は所有者であるオーナーが負担し、借主の故意または過失による損傷や汚れは借主が負担することになります。
したがって、オーナーは借主の責任によらない経年劣化や、通常損耗（普通に生活していて自然に生じる汚れや傷）による損傷の修復については原則請求できません。
賃貸借契約における原状回復の定義や費用負担の考え方については、貸主と借主のトラブルを防ぐために、国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表しています。どちらが負担するのかケース別に指針を示しているので、原状回復の請求をする時の参考となります。
オーナーが知っておきたい原状回復の範囲とは？
入居者の退去時にトラブルが発生しやすいのは原状回復に関する請求です。
ここでは、オーナーが知っておきたい原状回復の範囲について解説します。
貸主と借主の負担範囲
退去時における原状回復の負担範囲は、汚れや傷が発生した原因によって修繕費を負担する人が違うと考えられ、国土交通省のガイドラインでは以下のように示されています。
【退去時における原状回復の負担範囲】
| 汚れや傷の発生原因 | 修繕費を負担する人 |
|---|---|
| 経年劣化・通常損耗 | オーナー |
| 借主の故意・過失 | 借主 |
基本的に、経年劣化や通常損耗による汚れや傷は貸主であるオーナーの負担です。
借主の故意・過失（わざと壊した、不注意で汚したなど）、または善管注意義務違反（きちんと管理しなかったために損害が発生）による損傷は借主が負担しなければなりません。
貸主・借主別の負担範囲の一例は以下のとおりです。
【貸主・借主別の負担範囲の一例】
| 部位 | 貸主の負担になる場合 | 借主の負担になる場合 |
|---|---|---|
| 床 | ・家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡 ・日照、建物の構造欠陥による雨漏りなどで発生したフローリングの色落ち |
・引越作業で生じたひっかきキズ |
| 壁のクロス |
・テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（いわゆる電気ヤケ） |
・タバコのヤニ、臭い（禁煙の場合） |
| 建具・窓 | 地震で破損したガラス | ペットによる柱等のキズや臭い |
| 設備（給湯器・エアコンなど） | 経年劣化による設備の故障 | 間違った使い方をして壊した |
| 鍵 | 鍵の取替え（破損、鍵紛失のない場合） | 紛失・破損した場合 |
参考：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン （再改訂版）｜国土交通省
例えば、家具の設置による床、カーペットのへこみや設置跡は通常損耗の範囲であるため貸主の負担となりますが、引越作業などで生じたひっかきキズは借主が修繕することになります。
特約により範囲を決められるケースがある
賃貸借契約において原状回復の範囲は、賃貸借契約の特約条項によって変更されることがあります。
賃貸借契約書に記載されやすい特約内容はこちらです。
- ハウスクリーニング
- 鍵の交換費用
- 結露によるカビ発生、クロスの剥がれ など
退去時の専門業者によるハウスクリーニング費用は、通常損耗・経年劣化によるものかどうかにかかわらず、一律で借主に負担を求める特約が一般的です。
防犯上の理由から、入居時に新しい鍵に交換する際の費用を新入居者が負担するケースもよく見受けられます。
適切な換気を怠ったことによる結露やカビの発生、それによるクロスの剥がれなどについては、借主の善管注意義務違反として費用負担を求めます。
なお、特約として記載すればすべてが有効であるとは限らず、国土交通省のガイドラインでは、以下の3つの要件をすべて満たす必要があるとされています。
【特約が有効とされる要件】
- 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
- 借主が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
- 借主が特約による義務負担の意思表示をしていること
参考：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン （再改訂版）｜国土交通省
したがって、原状回復についての特約を設ける場合は、その旨を明確に契約書に定めた上で、借主が十分な認識と了解をもって契約することが必要です。
オーナーが原状回復でトラブルを防ぐ方法
原状回復に関する請求は、こじれると裁判上の手続きに発展する場合があるため、借主とはトラブルを防ぎたいものです。
ここでは、オーナーが原状回復でトラブルを防ぐ方法について解説します。
借主が負担する原状回復の範囲を契約書に明記する
まず、重要なのは、借主が負担する原状回復の範囲を契約書に明記することです。
ガイドラインはあくまで指針であり法的拘束力はないため、契約書で原状回復の負担部分について明確にしておく必要があります。
契約書に明記することにより、具体的に「何が」「誰の負担で」「どこまで」回復されるのかが明らかになるため、オーナーと借主の間の認識のずれを防ぐことが可能です。
契約書に借主がサインすることにより、この特約内容を含めた上で賃貸借契約が成立したとみなされます。明記する際は、具体的な費用負担の項目（ハウスクリーニング費用など）を記載します。
契約締結時には特約条項について口頭でていねいに説明し、借主がその内容を理解・納得していることを確認しましょう。
入居時に物件状況を借主と確認し内容を記録する
入居前には、室内の状態（傷、汚れ、設備の動作状況など）を写真や動画で詳細に記録するのも有効です。できれば借主と立ち会い、一緒に確認し、記録を共有しておきましょう。
退去時の「入居前からあった傷だ」といった主張を防げます。
退去時には、オーナーまたは管理会社が立ち会い、借主と共に室内の状態を確認することも必要です。入居時の記録と比較しながら、修繕が必要な箇所を特定するとその場で合意できるため、スムーズに退去時の精算ができます。
なお、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、借主に確認してもらう項目が記された書類（入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト）が掲載されているので参考にして下さい（下図）。
出典：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン （再改訂版）｜国土交通省
よくある質問（FAQ）
ここでは原状回復でよくある質問について、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考にしながら回答します。
借主の不注意で壁のクロスの張替えが必要なほどのキズをつけられた場合は、部屋全部のクロス張替費用を請求できますか？
借主の不注意で壁のクロスの張替えが必要なほどの傷をつけられた場合、最低限可能な施工単位で修理するのが妥当とされています。その傷がある一面（壁一面）のクロス張替まではやむを得ないとする考え方も示されています。
部屋全体のクロス張替え費用を請求することは、よほど特殊なケースでない限り難しいでしょう。
参考：住宅：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）のＱ＆Ａ – 国土交通省 Ｑ7
原状回復工事はオーナーが指定した業者に行わせるものですか？
賃貸物件の原状回復工事は、基本的にオーナー（賃貸人）が指定した業者に行わせるのが一般的です。 借主（賃借人）が自由に業者を選んで工事を行うことは、ほとんどの場合できません。
賃貸人において原状回復工事を行い、敷金で精算する金銭賠償の方式が一般的です。
オーナーとしては、物件全体の品質やデザインの統一性を保ちたいなどの理由が考えられます。
参考：住宅：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）のＱ＆Ａ – 国土交通省 Ｑ15
まとめ
賃貸物件の原状回復におけるオーナー負担の範囲は、国土交通省のガイドラインに基づき、経年変化（時間の経過による自然な劣化）と通常損耗（普通に生活する中で自然に生じる汚れや傷）が原則です。
しかし、原状回復をめぐるトラブルは後を絶たないため、オーナーはトラブルを防ぐ対策をすることが必要といえます。
具体的には賃貸借契約書で原状回復の範囲について明確化し、入居時の状態を確認して記録しておきましょう。契約時は借主にていねいな説明をすることも欠かせません。
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